2025/03/27
建売住宅の諸費用はいくらが目安？購入時や住宅ローン借入時の内訳も
この記事では、建売住宅の諸費用の目安や節約方法について解説します。
建売住宅を購入する際は、物件価格だけでなく、諸費用として物件価格の5％〜10％がかかるのが一般的です。これらの費用には、購入前や購入時、さらには住宅ローンの借入時に支払うものがあります。
この記事では、建売住宅の諸費用の内訳と、負担を抑えるためのポイントも詳しく解説します。無理のない資金計画を立てるためにも、ぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
- 建売住宅の諸費用の目安
- 【購入前】建売住宅の諸費用の内訳
- 【購入時】建売住宅の諸費用の内訳
- 【住宅ローン借入時】建売住宅の諸費用の内訳
- 建売住宅の諸費用を抑えるポイント
- 建売住宅にかかる諸費用を実際にシミュレーションで計算
建売住宅の諸費用の目安
建売住宅を購入する際は、物件価格とは別に諸費用が5〜10％程度かかるのが一般的です。たとえば、4,000万円の物件を購入する場合、200万〜400万円程度の追加費用が必要になります。
また、諸費用には、購入前に支払うもの、購入時に発生するもの、住宅ローンを借りる際にかかるものの3つのタイミングがあり、それぞれの内訳を把握することが重要です。
建売住宅の諸費用は、注文住宅と比較すると中間的な諸費用負担となります。
以下は、住宅ごとの諸費用の一般的な目安です。
| 住宅の種類 | 諸費用の目安（物件価格に対する割合） |
| 建売住宅 | 5％〜10％ |
| 注文住宅（土地購入込み） | 10％〜12％ |
| 注文住宅（既存の土地に建築） | 3％〜6％ |
特に、建売住宅は土地と建物がセットで販売されるため、注文住宅よりも諸費用が抑えられることが多いものの、物件によっては高額になる場合もあります。
そのため、諸費用の内訳や軽減措置を活用して、負担を抑える工夫をすることが大切です。
【購入前】建売住宅の諸費用の内訳
建売住宅の購入前にかかる諸費用として、契約時に必要な税金や手付金などが挙げられます。
以下は、購入前に支払う建売住宅の諸費用の目安です。
| 費用項目 | 目安金額 | 備考 |
| 印紙税 | 5,000円〜6万円 | 売買契約書に必要（令和9年3月31日まで軽減措置あり） |
| 手付金 | 物件価格の5％〜10％ | 売主へ支払い、契約解除時の返還条件あり（物件購入費に充当されるため諸費用には含まれないケースも） |
これらの費用は、売買契約の締結時に支払うため、住宅ローンに組み込めないケースが多い点に注意が必要です。
印紙税（印紙代）
印紙税とは、不動産売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。印紙税の金額は契約金額によって決まり、以下が目安となります。
| 契約金額 | 通常の税額 | 軽減税率（令和9年3月31日まで） |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
軽減税率が適用される期間内に契約を結ぶことで、負担を抑えられます。
手付金
手付金は、売買契約を締結する際に売主へ支払うお金で、物件価格の5〜10％が相場です。
- 買主の都合でキャンセルした場合：手付金は返還されない
- 売主の都合で契約を解除した場合：手付金の倍額を買主に返還するのが一般的
手付金は最終的に物件価格に充当されるため、諸費用には含めない場合もあります。ただし、支払いのタイミングが早いため、事前に資金を準備しておくことが大切です。
【購入時】建売住宅の諸費用の内訳
建売住宅の購入時には、仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用が発生します。これらの費用は、住宅ローンに組み込めないものが多いため、事前に現金で準備しておくことが重要です。
購入時にかかる諸費用の内訳は、一般的に以下のとおりです。
| 費用項目 | 目安金額 | 備考 |
| 仲介手数料 | 物件価格×3％＋6万円＋消費税 | 不動産会社に支払う手数料（直接購入なら不要） |
| 不動産取得税 | 0円〜どこ物件評価額の3％ | 取得後半年〜1年後に請求軽減措置あり |
| 固定資産税・都市計画税 | 年間15〜20万円（4,000万円の物件の場合） | 購入時に日割り精算、毎年支払いが必要 |
| 登録免許税 | 物件評価額の0.1〜2％ | 所有権移転登記の際に発生 |
| 司法書士報酬 | 10万円前後 | 登記手続きを依頼する際に必要 |
※参考2：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜不動産と税金｜東京都主税局
※参考3：不動産取得税｜不動産と税金｜東京都主税局
不動産取得税は本来、購入時にすぐに支払う必要はありません。取得から半年〜1年後に納付書が届くため、ここでは購入時にかかる費用として記載しています。
また、新築住宅の場合は軽減措置が適用されることが多いため、税額がゼロになるケースもあります。購入後に正式な税額が確定するため、詳細は自治体の通知を確認しましょう。
仲介手数料
不動産会社を通じて建売住宅を購入する場合、仲介手数料が発生します。宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限は以下の計算式で決まっています。
| 物件価格 × 3％ + 6万円 + 消費税（400万円超の物件） |
たとえば、4,000万円の物件の場合、仲介手数料の上限は約138.6万円（税込）になります。
不動産取得税
不動産取得税は、物件を取得した際に一度だけ課税される税金です。
原則として固定資産税評価額の3％が課税されますが、新築住宅には軽減措置があり、一定の条件を満たせば税額が0円になる場合もあります。
不動産取得税は、物件購入時にすぐ支払う必要はなく、取得後半年〜1年後に納税通知書が届く仕組みになっています。
納付時に予想外の出費とならないよう、事前に資金計画に含めておくことが重要です。
固定資産税・都市計画税
建売住宅を購入すると、毎年固定資産税・都市計画税を支払う必要があります。これらの税額は固定資産税評価額をもとに、以下の税率によって計算されます。
- 固定資産税：評価額の4％（標準税率）
- 都市計画税：評価額の最大3％（自治体によって異なる）
購入時には、引き渡し日を基準に日割り計算され、売主がすでに支払ったその年の残りの期間分を買主が負担するのが慣例となっています。
そのため、年初よりも年末に近いほうが支払う額が少なくなる傾向があります。なお、4,000万円の建売住宅では、年間15〜20万円程度の負担が発生することが一般的です。
※参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜不動産と税金｜東京都主税局
登録免許税
登録免許税は、建物や土地の所有権を登記する際に発生する税金で、固定資産税評価額の0.1〜2％が目安です。
新築住宅の場合、軽減措置が適用されると税率が引き下げられるため、実際の負担額が小さくなる可能性があります。
以下は、主な登記の種類ごとの税率です。
| 登記の種類 | 通常の税率 | 軽減税率 |
| 所有権保存登記 | 固定資産税評価額の0.15％ | 0.1％ |
| 所有権移転登記 | 固定資産税評価額の2.0％ | 1.5％ |
| 抵当権設定登記 | 借入額の0.4％ | 0.1％ |
住宅ローンを利用する場合、抵当権設定登記の登録免許税も発生するため、全体の登記費用を確認しておくことが重要です。
司法書士報酬
建売住宅を購入する際には、所有権移転登記や住宅ローンに関する登記を行う必要があり、その手続きを司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士報酬とは、これらの登記手続きを代行してもらうために支払う費用のことを指します。
司法書士に依頼する主な登記手続きには以下の2つがあります。
- 所有権移転登記：売主から買主へ所有権を移すための登記
- 抵当権設定登記：住宅ローンの担保として、金融機関の抵当権を設定する登記
司法書士報酬の相場は、所有権移転登記で約10万円前後、抵当権設定登記で4万〜8万円程度です。物件の価格や登記の内容、依頼する司法書士事務所によって多少変動するため、事前に見積もりを取るとよいでしょう。
【住宅ローン借入時】建売住宅の諸費用の内訳
住宅ローンを利用して建売住宅を購入する際は、ローン契約時にさまざまな諸費用が発生します。
これらの費用は金融機関や借入額、選択する保険によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。住宅ローン借入時の諸費用の内訳は、一般的に以下のとおりです。
| 費用項目 | 目安金額 | 備考 |
| ローン手数料 | 3〜5万円 | 金融機関に支払う事務手数料 |
| ローン保証料 | 借入額の0.5〜2％ | 保証会社を利用する場合に発生（一括前払い or 分割払い） |
| 火災保険料 | 20〜50万円 | 住宅ローン契約時に加入が必須 |
| 地震保険料 | 数万円〜 | 任意加入、地域や建物によって異なる |
| その他諸費用 | 数万円〜 | 登記費用・印紙税・物件調査料など |
住宅ローン関連の諸費用でも、特に火災保険料・保証料・団体信用生命保険料などは契約内容によって大きく変動するため、慎重にプランを選ぶことが大切です。
また、金融機関によっては保証料が不要な代わりに融資事務手数料が高く設定されている場合もあるので、総額で比較するとよいでしょう。
ローン手数料・保証料
住宅ローンを借りる際には、金融機関に支払うローン手数料や、保証会社を利用する場合の保証料が発生します。
| 内訳 | 詳細 |
| ローン手数料 | 住宅ローンの事務手続きのために金融機関へ支払う手数料。3万〜5万円程度が相場。 |
| ローン保証料 | 住宅ローンを借りる際に、保証会社を利用する場合に発生する費用。借入額の0.5〜2％程度の保証料がかかるケースが一般的。 |
保証料は、一括前払いと金利に上乗せする分割払いの2種類を選択できる場合があります。
また、金融機関によっては保証会社を利用せず、代わりに「融資事務手数料」として、借入額の2％程度を請求するケースもあります。そのため、住宅ローンを契約する際は、手数料と保証料を含めた総額を比較することが重要です。
火災保険料・地震保険料
住宅ローンを契約する際、多くの金融機関では火災保険の加入が必須条件となっています。
火災保険料は補償内容や契約期間によって異なりますが、5年分を一括払いすると20万〜50万円程度が相場です。
地震保険は火災保険とセットで加入することが一般的ですが、加入は任意となっています。地震保険料は、建物の所在地や構造、補償内容によって変動し、火災保険と合わせて加入することで割引を受けられる場合もあります。
住宅ローンを契約する際は、保険内容や補償範囲をしっかり確認し、長期契約での割引制度などを活用すると、費用を抑えられる可能性があるでしょう。
その他の諸費用
住宅ローン契約時には、上記のほかにもさまざまな諸費用が発生します。
以下は、住宅ローン契約の際にかかるその他の費用です。
| 費用項目 | 目安金額 | 備考 |
| 印紙税（ローン契約書） | 2〜6万円 | 住宅ローンの契約書に必要 |
| 登録免許税（抵当権設定登記） | 借入額の0.1〜0.4％ | 住宅ローンを担保にするための登記 |
| 司法書士報酬（抵当権設定登記） | 4〜8万円 | 登記手続きを依頼する際に必要 |
| 物件調査料 | 6〜8万円 | フラット35などの融資基準確認費用 |
| 団体信用生命保険 | 金利に0.2〜0.4％上乗せ | 住宅ローン契約時に加入（基本プランは無料） |
印紙税は、住宅ローン契約時に作成する金銭消費貸借契約書に貼付するための費用で、借入額によって税額が異なります。
また、住宅ローンを利用する場合、金融機関が融資の担保として設定する抵当権の登記が必要になり、これに伴う登録免許税と司法書士報酬が発生します。
フラット35などのローンを利用する場合は、物件調査料が発生することもあるため、通常の住宅ローンより諸費用が高くなる可能性があります。
さらに、住宅ローン契約時には団体信用生命保険（団信）への加入が必要になるケースがほとんどです。基本的な団信は無料で付帯されることが多いですが、三大疾病やガン特約などを付ける場合、金利が0.2〜0.4％上乗せされることが一般的です。
建売住宅の諸費用を抑えるポイント
建売住宅を購入する際には、以下を見直すことで諸費用を抑えられる場合があります。
- 仲介手数料を抑える
- 住宅ローンに関連する手数料を抑える
- 火災保険料を抑える
仲介手数料を抑える
仲介手数料には法律で上限が定められていますが、下限は決められていません。そのため、不動産会社によっては手数料を低く設定している場合もあります。
複数の不動産会社を比較し、手数料が安く設定されている業者を選ぶことで、負担を軽減できる可能性があります。
ただし、仲介手数料はサービスの対価であるため、必要以上の値下げ交渉はなるべく避けるべきだといえるでしょう。
住宅ローンに関連する手数料を抑える
住宅ローンの手数料や保証料は、金融機関ごとに異なります。費用を抑えるためには複数の金融機関の条件を比較し、手数料が低めのプランを選ぶことが重要です。
ただし、手数料が安いからといって安易に決めるのはリスクが伴います。金利が高ければ総返済額が増えてしまうため、手数料だけでなくトータルのコストを考慮して選びましょう。
火災保険料を抑える
火災保険料は、補償内容によって大きく変動します。必要のない特約を見直し、シンプルな補償内容にすることで保険料を抑えることが可能です。
また、支払い方法もコストに影響します。一般的に、月払いや年払いよりも一括払いのほうが割安になるため、長期的な視点で最適な支払い方法を選ぶとよいでしょう。
建売住宅にかかる諸費用を実際にシミュレーションで計算
建売住宅を購入するときの諸費用は、選ぶ金融機関や不動産会社、火災保険の内容などによって大きく変動するため、事前にシミュレーションしておくことが重要です。
ここでは、物件価格4,000万円を想定し、諸費用がどの程度かかるのか試算します。
シミュレーションは、以下を主な条件として設定します。
| 項目 | 内容 |
| 物件価格 | 4000万円（うち頭金500万円） |
| 住宅ローン借入額 | 3,500万円 |
| ローン種類 | 固定金利（35年） |
| 金融機関 | A銀行 |
| 火災保険加入期間 | 5年契約（最長契約） |
| 不動産会社 | 仲介業者を利用 |
上記の条件でシミュレーションをすると以下のようになります。
| 項目 | 費用（概算） | 備考 |
| 仲介手数料 | 138万6,000円 | 物件価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 住宅ローン事務手数料 | 33万円 | A銀行の定額型手数料 |
| ローン保証料 | 70万円 | A銀行の保証料（金融期間によって変動あり） |
| 登記費用（登録免許税＋司法書士報酬） | 35万円 | 所有権移転・抵当権設定 |
| 火災保険料（5年分） | 12万円 | 補償内容による |
| 印紙税 | 2万円 | 売買契約書に貼付 |
| 固定資産税・都市計画税（日割り精算分） | 12万円 | 購入時期により変動 |
| 合計 | 302万6,000円 | – |
※参考3：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜不動産と税金｜東京都主税局
シミュレーションの結果、諸費用は合計約302万円となりました。ただし、不動産取得税や手付金といった項目は、今回の計算には含めていません。
不動産取得税は、物件の引き渡し後に自治体から納税通知が届き、後日支払う税金のため、購入時にかかる諸費用とは区別しています。
また、税額は物件価格や各自治体の軽減措置によって異なりますが、おおよそ物件評価額の3％（本例では84万円程度）が目安となります。物件評価額は物件価格の70％が目安です。
手付金は最終的に物件価格に充当されるため、物件以外の諸費用には含めていません。ただし、購入前に現金で支払う必要があり、金額は通常物件価格の5〜10％が相場です。今回の例では、4,000万円の5％（200万円）〜10％（400万円）程度の手付金を準備する必要があります。
建売住宅の購入後は維持費用も考慮することが重要
建売住宅は、購入費用が比較的明確な点が魅力ですが、購入後の維持費用も事前に把握しておくことが大切です。
マイホームを長く快適に使うためには、税金やメンテナンス費用、保険料などの支出が定期的に発生するため、それらを考慮した資金計画を立てる必要があります。
なかでも、毎年発生する固定資産税や都市計画税は、住宅を所有している限り支払い続ける必要があります。
ここでは、物件価格4,000万円、延床面積80㎡の建売住宅を前提に、維持費としてかかる主な項目と詳細をまとめました。
| 項目 | 内容 | 費用目安 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税評価額（物件価格の約70％）×（1.4％＋0.3％） | 約47万円/年 |
| 外壁・屋根塗装 | 延床面積×1.5万円（㎡あたり） | 約100〜150万円 |
| 防蟻処理 | 一戸建ての標準費用 | 約10万円 |
| シーリング打ち替え | 延床面積×0.5万円（㎡あたり） | 約40万円 |
| クロス張替え | 張替え面積×3,000円（㎡あたり） | 約24万円 |
| 給湯器交換 | 一戸建ての標準費用 | 約15万円 |
| エアコン交換 | 1台あたりの交換費用×台数 | 1台約15万円 |
| 火災・地震保険 | 保険内容による | 約10〜20万円 |
※参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜不動産と税金｜東京都主税局
上記の表から、建売住宅の維持費は、毎年かかる税金に加え、5年・10年ごとにまとまったメンテナンス費用が発生することがわかります。
特に、外壁・屋根の塗装や設備の交換は高額で、長期的な資金計画が必要です。
支出を合計すると、10年間の維持費は約600〜750万円になると考えられます。年間で15〜20万円程度を維持費として積み立てておくと、大きな出費にも対応しやすくなるでしょう。
建売住宅の諸費用に関するよくある質問
ここでは、建売住宅の諸費用に関するよくある質問を紹介します。
- 建売住宅の諸費用をローンに組み込むことは可能？
- 建売住宅の諸費用が支払えない場合はどうする？
建売住宅の諸費用をローンに組み込むことは可能？
諸費用を住宅ローンに組み込めるかどうかは、金融機関のローン商品によって異なります。
一般的な住宅ローンでは、土地や建物の購入費用のみが融資対象となるため、仲介手数料や登記費用、火災保険料などの諸費用は自己資金で支払うのが基本です。
しかし、一部の金融機関では、「諸費用ローン」などの形で、諸費用を住宅ローンに含められる場合もあります。
諸費用をローンに組み込む場合は借入額が増えるため、月々の返済負担や支払い総額が高くなる点に注意が必要です。
審査基準も通常の住宅ローンとは異なることがあるため、金融機関の条件をよく確認し、慎重に検討しましょう。
建売住宅の諸費用が支払えない場合はどうする？
万が一、諸費用の支払いが難しい場合、金融機関が提供する諸費用ローンを利用する方法があります。
ただし、住宅ローンよりも金利が高いことが多く、総返済額が増える点に注意が必要です。
また、親族からの資金援助を受ける場合は、住宅取得資金贈与の特例を活用すれば一定額まで非課税となるため、負担を軽減できる可能性があります。
その他、諸費用を抑えるために物件価格を見直したり、手数料の安い不動産会社や金融機関を選んだりすることで、必要な自己資金を減らす工夫も重要です。
建売住宅の購入前は諸費用を含めて資金計画を立てよう
建売住宅を購入する際は、物件価格とは別に諸費用が5〜10％程度かかります。
諸費用には、契約時の印紙税や手付金、購入時の仲介手数料や登記費用、住宅ローン借入時の保証料や火災保険料などが含まれます。
また、購入後も固定資産税・都市計画税、定期的なメンテナンス費用、住宅設備の交換費用などが発生します。
購入前に諸費用の内訳や軽減策を把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。
岐阜県を中心に建売住宅を提供しているシンプルホームでは、お客様に寄り添いながら資金計画に関するご相談も幅広く受け付けています。
ぜひこの機会に、シンプルホームの見学会に足をお運びください。
